스프링브랜치 지역개발 프로젝트 휴스턴 코리아타운에 득(得)일까?

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문재인 대통령이 신고 있는 구두가 만들어진 곳이라는 사실이 알려지면서 다시 한 번 각광을 받고 있는 성수동 수제화집이 “임대료에 쫓겨 소멸될 판”이라는 소식이 전해졌다.
경향신문은 지난 29일(수)자 인터넷기사에서 “문 대통령의 새 구두를 제작한 명장 유홍식씨(69)는 ‘지금 일하는 가게가 보증금 1억원에 월세가 450만원인데, 얼마 전 월세를 50만원 올려달라는 연락을 받았다’며 ‘이대로라면 3년 안에 수제화집들이 다 사라진다’고 말했다”고 보도했다.
문 대통령의 구두를 제작한 성수동 수제화집은 서울지하철 2호선 성수역 1번 출구 앞쪽 골목길에 위치한 ‘성수동 수제화거리’ 거리에 위치한 것으로 알려져 있다. 그런데 ‘성수동 수제화거리’의 수제하집들이 사라질 위기에 처한 이유에 대해 경향신문은 매출이 부진한 가운데 임대료가 오르면서 ‘산업 젠트리피케이션’(낙후된 구도심이 상인들의 노력으로 번성하자 임대료가 오르고 원주민이 내몰리는 것) 현상까지 발생하고 있기 때문이라고 진단했다.
경향신문은 또 “성수동이 최근 ‘뜨는 장소’로 유명해지면서 임대료가 상승하는 것도 심각한 문제”라고 소개하면서 “수제화거리 조성이 취지와 다른 방향으로 가는 것 같다. 제조업을 기피하고 카페를 선호하는 상황이 발생하고 있다. 월세가 오르면 수제화 제조업자들은 설 자리가 없다”(30대 수제화 장인), “카페거리를 만든다면서 부동산업자들이 세를 올려준다며 건물주들을 들쑤시고 있다. 임대료가 30%나 올랐다”(60대 가죽 판매업자), “카페로 젊은층이 유입되니 수제화 홍보 기회가 생기길 기대하지만 많은 노동자들은 커피 한 잔이 수제화 한 족의 공임보다 비싼 현실에 절망한다”(40대 수제화 장인)는 세입자들의 우려의 목소리도 전했다.
‘성수동 수제화거리’를 위협하고 있는 ‘산업 젠트리피케이션’ 현상이 휴스턴 코리아타운에서도 발생하는 것 아니냐는 목소리가 나올 수도 있을 것으로 보인다.

스프링브랜치 재개발 사업진행
휴스턴 코리아타운이 속해있는 스프링브랜치 지역에서는 오래전부터 재개발 사업이 진행되어 오고 있다.
스프링브랜치 지역은 지난 2003년부터 스프링브랜치경영지구(Spring Branch Management District·SBMD) 사업을 추진해 왔는데 2006년 휴스턴시로부터 최종 승인을 받았다.
경영지구로 지정된 지역에는 상업용건물에 추가로 세금을 부과할 수 있고, 이 세금으로 지역 개발 등에 투자할 수 있다.
SBMD도 경영지구로 공식 승인을 받은 이후 스프링브랜치 지역에서는 도로 및 교차로 확장공사가 본격적으로 시작됐고, 중앙분리대 수목조성, 간판교체 등의 사업이 진행돼 왔다.
여기에 범죄예방을 위해 지역 경찰과 용역계약을 체결해 지역순찰을 강화했다. 현재는 순찰용역을 경찰에서 보안회사인 ‘SEAL’로 변경했다.
휴스턴 코리아타운에서 비즈니스를 운영하는 동포들 대부분도 SBMD가 경영지구로 승인받은 이후 이 지역이 변모했다는 사실을 인정하고 있다.
스프링브랜치 및 휴스턴 코리아타운의 중심도로인 롱포인트도로 주변에서는 여전히 개발이 진행되고 있다.

SWA 조경회사 여론조사실시
이런 가운데 SBMD가 일본계 조경 및 도시디자인 전문회사인 ‘SWA’와 계약을 맺고 스프링브랜치 지역에 대한 지역 환경변화 프로젝트를 진행하고 있다.
SWA는 지난 2일(화) SBMD 회의실에서 ‘재생프로젝트’라는 타이틀로 롱포인트 도로 주변지역에 대한 조경사업 방향에 관련한 설명회를 가졌다.
‘라이버블센터’(Livable Centers)라는 이름으로도 진행되는 이 프로젝트는 롱포인트 도로를 주행하는 자동차에 방해받지 않으면서 생활하는 가운데 쾌적한 근무환경에서 일하는 여유도 누릴 수 있도록 지역 환경을 바꾸는 사업으로 롱포인트 도로를 선택된 이유는 이 도로가 스프링브랜치 지역을 관통하는 주요 도로로서 상업의 중심지에 있기 때문이라고 SWA는 설명했다.
SWA는 ‘라이버블센터’(Livable Centers)의 또 다른 모습은 롱포인트 도로 주변의 상가를 대상으로 보행자의 인도 통행이 가능한 곳, 교통연결이 용이한 지역, 교통 연계가 원활한 곳, 시각적으로 매력적인 곳, 안전한 곳, 이용이 편리한 곳, 그리고 인프라구축으로 비즈니스 환경을 개선되는 것이며 롱포인트 도로 주변 상가의 부동산가치도 상승할 것으로 예상했다.

“임대료도 오를 것”
상업용부동산으로부터 세금을 징수하는 SBMD는 지역 환경이 개선되면 부동산 가치가 더 오르고, 그러면 세금을 더 많이 징수할 수 있다. 이를 위해 SBMD는 SWA라는 회사와 계약을 맺고 지역 환경개선에 나선 것으로 보인다. 따라서 SWA는 휴스턴 코리아타운 주변의 경관을 개선시키는 것이 주요 목적이고, SWA의 계획대로 주변 경관 및 환경이 개선된다면 부동산 가치는 더 오를 것은 당연하다. 부동산 가치가 오르면 세금도 동시에 오르는데, 오른 세금을 건물주가 전적으로 부담하지는 않을 것으로 일정부분 임차인에게 전가할 수밖에 없다. 다시 말해 임대료가 오른다는 것이다. 그러면 “월세가 오르면 수제화 제조업자들은 설 자리가 없다”는 성수동 수제화거리에서 들렸던 우려의 목소리가 휴스턴 코리아타운에서도 들릴 수 있다. 또한 “카페거리를 만든다면서 부동산업자들이 세를 올려준다며 건물주들을 들쑤시고 있다. 임대료가 30%나 올랐다”는 또 다른 푸념도 들려 올 수 있다.
SBMD와 SWA 모두 지역발전을 통해 부동산 가치를 높이는 것이 주요 과제 중 하나다. 이 일을 위해 SBMD와 SWA는 최선을 다하고 있다. SBMD와 SWA가 스프링브랜치 지역발전에 최선을 다하고 있는 것이 휴스턴 코리아타운에 어떤 영향을 미칠지 심사숙고해 대처해야 한다는 지적이 오래 전부터 나왔다. 건물주야 부동산 가치가 오르고 임대료가 오르기 때문에 SBMD와 SWA의 노력은 득일 될 수도 있지만, 이 같은 노력 때문에 임대료가 천정부지로 치솟는다면 이곳에서 식당 등 사업을 운영하는 임차인들에는 해가 될 수도 있다.
SBMD와 SWA의 지역 개발 프로젝트가 휴스턴 코리아타운에 ‘산업 젠트리피케이션’ 현상을 불러 올 가능성이 있다면 대비책을 마련에 서둘러 나서야 한다.

양동욱 기자

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